• Profiter de la fiscalité des sociétés lorsque celle-ci est plus favorable que celle des particuliers ;
• Les avantages de la SCPI de rendement et de la location via une SCI soumise à l’IS.

• Il n’est pas possible de déduire un amortissement sur des parts de SCPI ;
• Les inconvénients de la SCPI de rendement et de la location via une SCI soumise à l’IS.

Une Société Civile Immobilière (SCI), créée par au moins 2 actionnaires, est propriétaire des parts de SCPI en pleine propriété. Il est nécessaire qu’elle ait opté pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).
L’intérêt ici est d’imposer les revenus locatifs à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’à l’impôt des particuliers (en tant que revenu foncier) si votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé. A titre d’exemple, avec un TMI de 30%, le taux d’imposition sera de 47,2% (30% + 17,2%) avec les prélèvements sociaux.
Le calcul du rendement d’un tel montage doit être fait avant et après versement des dividendes afin de piloter votre stratégie de réinvestissement et de distribution (voir ci-dessous). Le taux d’IS est de 15% jusqu’à 38120€ de bénéfices et 28% au-delà (taux en vigueur en 2020). Contrairement à la détention d’un bien physique, il n’est pas possible de déduire un amortissement sur des parts de SCPI. La location via une SCI soumise à l’IS est soumise à la contribution annuelle sur les revenus locatifs qui s’élève à 2,5% des loyers bruts perçus. La distribution de dividendes est possible en cas de génération de réserves distribuables. Elle est imposée soit à un taux forfaitaire de 30% (« flat tax » comprenant 12,8% d’impôts sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, taux en vigueur en 2020) soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17.2%).