Les plus-values immobilières, un régime favorable pour les particuliers
Pour les particuliers
- Des abattements en fonction de la durée de détention ;
- Des majorations forfaitaires du prix d’acquisition pour diminuer la plus-value imposable.
Pour les SCI soumises à l’IS
- Pas d’abattement en fonction de la durée de détention ni de majoration forfaitaire ;
- Une plus-value augmentée par les amortissements constatés pendant l’exploitation du bien.
Le principe
Lors de la cession du bien, l’éventuelle plus-value immobilière est imposée.
Calcul de la plus-value immobilière
Pour les particuliers
La plus-value immobilière se calcule comme la différence entre le prix net vendeur (c’est-à-dire le montant effectivement perçu par le vendeur, après les éventuels frais d’agence) et le prix d’acquisition. Le prix d’acquisition comprend les frais d’agence et les frais d’acte (souvent appelés « frais de notaire ») liés à l’acquisition du bien ainsi que les éventuels travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement qui ne sont pas déductibles pendant l’exploitation du bien.
Par ailleurs, le particulier peut également bénéficier de deux majorations forfaitaires du prix d’acquisition s’il estime que celles-ci lui sont plus favorables que les dépenses réalisées :
- 7,5% du prix d’achat au titre des frais d’actes ;
- 15% du prix d’achat au titre des travaux, à la condition d’être propriétaire depuis plus de 5 ans.
Pour les SCI soumises à l’IS
La plus-value immobilière se calcule comme la différence entre le prix net vendeur et la valeur nette comptable du bien au moment de la cession. Cette valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition, (i) y compris les frais d’agence et les frais d’acte liés à l’acquisition du bien ainsi que les éventuels travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ; et (ii) diminué du cumul des amortissements déduits jusqu’au jour de la cession.
Par conséquent, les amortissements permettent de diminuer la fiscalité pendant l’exploitation du bien mais augmente celle-ci lors de la cession.
Le bon plan
La SCI soumise à l’IS est un outil adapté à la détention de biens avec de bons rendements et qui n’ont pas vocation à être cédés mais plutôt à générer une rente pour les propriétaires.
La fiscalité
Pour les particuliers
La plus-value immobilière est imposée au taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (taux en vigueur en 2020), soit un total de 36,2%.
Toutefois, les particuliers bénéficient d’abattements pour durée de détention :
- Impôt sur le revenu : 6% de la 6e à la 21e année, 4% à la 22e année.
- Prélèvements sociaux : 1,65% de la 6e à la 21e année, 1,60% à la 22e année et 9% de la 22e à la 30e année.
La plus-value est donc exonérée d’impôts sur le revenu au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Le bon plan
La plus-value immobilière sur la résidence principale n’est pas imposée pour les particuliers. Il peut donc être judicieux d’utiliser votre bien immobilier au titre de votre résidence principale avant de le céder. Toutefois, veillez à ce que cette utilisation soit effective et pour une durée suffisante pour ne pas être requalifiée par l’administration fiscale.
Pour les SCI soumises à l’IS
La plus-value immobilière est imposée au taux de l’impôt sur les sociétés. Le taux d’IS est de 15% jusqu’à 38120€ de bénéfices et 28% au-delà (taux en vigueur en 2020).
