• Le loyer perçu par tranche de 100.000€ investis ;
• Le rendement locatif (très) simplifié ;
• Le rendement locatif simplifié ;
• Les 3 éléments systématiques : les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux.

Quand vous visitez un bien ou que vous regardez des annonces, vous pouvez déterminer rapidement si celui-ci revêt un intérêt ou pas en tant qu’investissement locatif. L’objectif est de pouvoir éliminer rapidement certains biens et concentrer vos efforts sur les autres. Une technique très rapide pour estimer l’intérêt d’un investissement locatif est de fixer un seuil de loyer par tranche de 100.000€.
Concrètement, un bien présentant un loyer inférieur à 400€ hors charges par tranche de 100.000€ présentera un rendement faible qui devra donc se justifier par un risque également faible (c’est-à-dire un bien de très bonne qualité ou une demande locative très forte par exemple) conformément au couple risque-rendement.
Par exemple, si vous voyez un bien en vente à 200.000€, vous pouvez vous poser la question de savoir si ce bien peut être loué au moins 800€ hors charges par mois. Vous pouvez rapidement estimer le rendement locatif d’un bien à partir uniquement du prix de vente et du loyer hors charges grâce à la formule : (10 * loyer hors charges) / (Prix de vente * 1,08).
Ce rendement locatif (très) simplifié consiste à diviser :

• 10 mois de loyer : pour refléter la taxe foncière et les charges de copropriété estimées chacune à 1 mois de loyer ;
• Par le prix de vente augmenté de 8% : pour refléter le coût d’acquisition avec les frais d’acte (souvent appelés « frais de notaire »).

Concrètement, si le rendement locatif (très) simplifié est inférieur à 3%, il est peu probable que l’investissement soit intéressant car le rendement ne sera pas suffisant pour absorber les autres coûts d’exploitation, le coût du financement et les impôts. Pour affiner le calcul, il est nécessaire d’obtenir les 3 informations suivantes :

• Les éventuels travaux à prévoir : ils doivent être pris en compte dans le prix d’acquisition du bien. Vous pouvez estimer le montant vous-même ou avec l’aide d’un professionnel de confiance.
• Les charges de copropriété : elles peuvent être très élevées en fonction de l’immeuble et des services associées (ascenseur, parking souterrain, concierge…). Les immeubles d’avant-guerre (années 30 notamment) avec de petites copropriétés présentent souvent des charges assez faibles car ils sont robustes et il y a peu de services. En revanche, les immeubles des années 70-80 avec de grandes copropriétés ont souvent des charges importantes car les biens ne sont pas de bonne qualité et il y a de nombreux services.
• La taxe foncière : elle peut varier de façon importante selon les villes, de très faible (dans Paris par exemple) à très élevée. Et cette taxe ne peut qu’augmenter avec le temps.

Concrètement, des charges de copropriété ou une taxe foncière représentant plus de 2 mois de loyer hors charges sont quasiment éliminatoires. Vous pouvez toujours simuler précisément l’investissement sur ipalio en cas de doute.
Avec ces 3 nouveaux éléments, vous pouvez calculer un rendement locatif simplifié avec la formule suivante : (12 * loyer – taxe foncière – charge de copropriété) / [(Prix de vente * 1,08) + travaux].