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Lexique
Gestion
Le couple risque / rendement, la variable à maîtriser
L'objectif
  • Identifier les projets qui correspondent à votre profil d’investisseur ;
  • Structurer votre financement en fonction du risque que vous acceptez d’assumer.
A éviter
  • Choisir un projet uniquement sur la base de son rendement théorique ;
  • Ne pas tenir compte des risques inhérents à l’investissement locatif.
Le principe
Tous les investissements, immobiliers mais aussi financiers, respectent un couple risque / rendement. Ces deux paramètres évoluent dans le même sens. Par exemple, le livret A est un placement avec un risque nul et qui délivre un taux de 0,50% par an tandis que vous pouvez prêter de l’argent à des particuliers (crowdlending) à 8% par an mais avec le risque de ne pas retrouver tout ou partie de votre mise. Par conséquent, lorsque vous recherchez des rendements élevés, vous acceptez et devez gérer la part de risque qui l’accompagne.
Quels sont les principaux risques de l’investissement locatif ?
Baisse des loyers
Les loyers sont fixés par le marché. Si vous essayez de louer plus cher que la valeur intrinsèque de votre bien, vous vous exposer à un taux de vacance plus important car votre locataire déménagera pour un bien présentant un meilleur rapport qualité/prix. En cas de dégradation du contexte économique (par exemple : fermeture d’une entreprise locale), la demande baisse et tire les loyers vers le bas.
Loyers impayés
En tant que propriétaire, les recours contre les loyers impayés sont fastidieux. Vous pouvez vous prémunir contre ce risque à souscrivant une assurance contre les loyers impayés. Elle coûte environ 2,5 à 5% du loyer annuel charges comprises.
Le bon plan
Sachez que lors de vos simulations, ipalio vous permet d’intégrer une assurance loyers impayés afin de vous permettre de déterminer l’impact exact de ce coût sur votre rendement global après impôts.
Vacance locative
La vacance locative coûte très cher : 1 mois de vacance locative équivaut à une baisse de plus de 8% du loyer annuel. Il peut être judicieux de fixer votre loyer quelques dizaines d’euros en-dessous du marché afin de maximiser votre taux de remplissage.
Travaux imprévus
Sur un horizon d’investissement de plusieurs années, il est probable que des travaux non-courants soient entrepris par la copropriété (ravalement de façade, travaux de maçonnerie, électricité…) et vous pouvez également faire face à des imprévus au niveau de votre bien (changement du ballon d’eau chaude, électroménager à remplacer…).
Le bon plan
Sachez que lors de vos simulations, ipalio vous permet de prévoir un budget travaux ainsi que l’année auxquels ils seront effectués afin de déterminer votre rendement net le plus fidèlement possible.
Risque à la revente
La valeur de votre bien peut se dégrader pour diverses raisons, aussi bien :
  • locales : immeuble mal entretenu par la copropriété, dégradation du quartier, constructions de nouveaux quartiers mieux desservis par les transports en commun et les commerces… ; que
  • globales : marché immobilier en berne, contexte économique défavorable, hausse des taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers…
L’investissement immobilier n’est donc pas sans risque et plusieurs crises passées l’ont démontré.
Comment appréhender ces risques ?
Un bien de bonne qualité
En tant que propriétaire, ne faîtes pas de mauvaises économies. Un bien de bonne qualité vous permettra d’avoir des candidatures plus nombreuses et un taux de vacance plus faible car les locataires s’y sentiront bien.
Provisionner chaque mois un montant pour les imprévus
En plus des charges de copropriété, vous pouvez allouer chaque mois une part du loyer pour constituer une « provision pour travaux » et lisser l’effort sur l’horizon d’investissement.
Le bon plan
Lors de vos simulations sur ipalio, vous pouvez par exemple prévoir des charges de copropriété plus élevées que celles actuellement pratiquées. Ainsi vous pourrez ajuster au mieux cette « provision pour travaux » et déterminer son impact sur votre rendement net.
La localisation du bien
Les rendements sont plus faibles dans les grandes villes dynamiques (Paris, Lyon, Nantes, Rennes…) que dans les villes de taille plus modeste. Il existe le même type d’écart entre le centre-ville et la périphérie.
La raison est simple et vue précédemment : les risques sont plus faibles. Il ne faut pas perdre de vue que l’horizon d’investissement est de plusieurs années donc il est important d’avoir de la visibilité sur l’évolution du marché immobilier et locatif.
La structure du financement
Le recours à l’emprunt, aussi appelé le « levier », vous permet de générer du rendement. En contrepartie, vous devrez faire face chaque mois au remboursement de la mensualité de l’emprunt, que vous ayez perçu des loyers ou non. Le « levier » augmente votre risque et vous devez structurer votre financement (augmenter l’apport ou acquérir un bien à un prix inférieur) en fonction du risque que vous pouvez assumer, notamment en cas d’absence de loyers par exemple. Pour en savoir plus sur l’arbitrage emprunt immobilier vs apport personnel.
Le bon plan
ipalio vous permet de dupliquer vos simulations afin de modifier des paramètres (l’apport par exemple) et de comparer facilement les différentes simulations entre elles.