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Lexique
Gestion
Le rendement, un indicateur clé
L'objectif
  • Déterminer le taux de placement de votre argent ;
  • Prendre en compte les spécificités fiscales pour un rendement net d’impôt ;
  • Comparer ce taux net avec les autres placements disponibles.
A éviter
  • Ne pas tenir compte des impôts et s’arrêter au rendement brut ;
  • Confondre le taux de rendement de l’actif et le taux de rendement des fonds investis ;
  • Ne pas tenir compte du couple risque / rendement ;
  • L’illusion de l’investissement auto-financé.
Le principe
Tous les investissements se caractérisent par 2 variables : le gain (en €) et le rendement (en %). Ces deux éléments peuvent être calculés à différents niveaux : au niveau de l’actif ou au niveau des fonds investis, avant ou après impôts.
Le rendement vous permet de comparer votre investissement avec d’autres placements (livret A à 0,50% nets d’impôts, Assurance-vie à 2% avant impôts…) et d’arbitrer en fonction de vos projets et de votre profil d’investisseur.
Le rendement net des fonds investis est le taux exact pour déterminer vos gains après impôts. Il s’agit du taux affiché par ipalio.
Les différents taux de rendement
Le rendement de l’actif
Dans le cas d’un investissement locatif, il s’agit du rendement affiché du bien. Par exemple, il peut être calculé comme le rapport entre [loyer – charges] / prix d’acquisition du bien. Il s’agit le plus souvent du taux affiché par les intermédiaires (agence immobilière, notaire…). Bien qu’il ne prenne pas en compte la fiscalité ni le financement du projet, ce taux a l’avantage de pouvoir comparer les biens entre eux.
Le rendement de l’actif
L’un des principaux attraits de l’investissement immobilier, c’est qu’il peut être financé via un emprunt immobilier. Dans ce cas, le rendement de l’actif peut être « boosté » par le recours à un emprunt, ce qui s’appelle un effet de levier. Schématiquement, l’effet de levier fonctionne lorsque le taux d’emprunt est inférieur au taux de rendement de l’actif.
Les fonds investis par vos soins ne correspondent donc plus à la valeur d’acquisition du bien mais uniquement à l’apport initial ainsi qu’aux éventuels apports mensuels pour payer les mensualités
Le rendement de l’actif
Chaque investissement doit être analysé en tenant compte de la fiscalité qui peut avoir un impact significatif sur le résultat. L’immobilier regroupe de nombreux régimes fiscaux différents et dont les modalités dépendent également de votre situation personnelle (revenu fiscal de référence, taille du foyer fiscal…).
Le bon plan
Lors de vos simulations, le rendement affiché par ipalio correspond au taux de placement net d’impôts des fonds que vous projetez d’investir. Il est systématiquement indiqué à côté du gain net d’impôts.
Ipalio est à jour des règles fiscales en vigueur et vous permet de renseigner votre situation afin de personnaliser la simulation au plus proche de votre profil.
L’illusion de l’investissement auto-financé
Le principe
Un investissement s’autofinance lorsque les loyers perçus sont supérieurs aux décaissements mensuels. La façon la plus commune d’atteindre un tel schéma est d’investir dans des biens affichant un rendement élevé, en finançant l’intégralité de l’opération avec un emprunt. Ce type d’opération donne à penser que vous vous enrichissez sans effort.
Pourquoi c'est risqué
Premièrement, si vous investissez dans un bien affichant un rendement élevé, vous prenez proportionnellement un risque élevé, en raison du couple risque / rendement.
Deuxièmement, même si vous ne décaissez aucun montant, vous « portez » un risque. Par exemple, en cas d’impayés de vos locataires, vous vous êtes quand même engagés à rembourser les loyers. Par conséquent, l’accumulation de nombreux biens avec un rendement (et donc un risque) élevé peut vous coûter très cher en cas d’incidents impactant les loyers (par exemple : une crise économique suite à la pandémie du coronavirus) car les biens « risqués » seront les premiers touchés.