• Effet de levier financier ;
• Effet de levier fiscal ;
• Augmente le rendement ;
• Permet d’investir avec des moyens limités.

• Augmente le risque lié à l’investissement ;
• Diminue le gain net d’impôts.

L’investissement immobilier peut être financé pour tout ou partie par un emprunt bancaire. Cet emprunt peut être complété par un apport personnel. L’apport permet de réduire le montant emprunté mais diminue le rendement en raison de l’effet de levier financier et fiscal. Schématiquement, un effet de levier financier est généré lorsque le taux d’emprunt est inférieur au taux de placement des fonds empruntés. Vous percevez donc la différence sous la forme d’un gain généré avec des fonds qui ne sont pas les vôtres.
Dans le cas où le rendement de l’actif diminue en-dessous du taux de l’emprunt, il s’agit d’un « effet massue » car l’emprunt aggrave la situation en ajoutant un coût supplémentaire. Le recours à l’emprunt augmente donc le risque lié à l’investissement. Les intérêts, l’assurance et les frais de dossier de l’emprunt sont déductibles du revenu imposable. Par conséquent, une partie du coût de financement est payé par l’impôt que vous auriez eu à décaisser en l’absence de recours à l’emprunt. On peut considérer que le coût effectif d’un emprunt immobilier est le taux net d’impôts, c’est-à-dire calculé après l’économie d’impôts générée. L’effet de levier généré par l’emprunt augmente le taux de rendement net de votre investissement. En revanche, l’emprunt génère des coûts additionnels (intérêts, assurance, frais de dossier) qui diminuent le gain net du projet. L’emprunt immobilier augmente le taux rendement des fonds investis (car vous générez un gain additionnel sur des fonds qui ne sont pas les vôtres) mais diminue le gain net de l’opération (car il génère des coûts additionnels). Il vous permet donc d’investir avec un apport limité, d’optimiser le rendement des fonds investis et de conserver vos liquidités pour d’autres projets.