• Un effet de levier supplémentaire pour augmenter le rendement.

• Nécessite au préalable une SCI à l’IS avec un bien locatif pour prendre tout son intérêt ;
• Augmente le risque de l’investissement.

La SCI à l’IS détient au préalable un bien locatif pour lequel un apport est effectué chaque mois pour rembourser la mensualité de l’emprunt. La SCI acquiert ensuite de l’usufruit de SCPI grâce à un apport en compte-courant de l’actionnaire, qui peut être complété par un second emprunt. Les gains générés par cet usufruit participeront à rembourser le second emprunt et une partie du premier emprunt. Il s’agit uniquement du droit au revenu d’une SCPI de rendement. Contrairement à l’acquisition en pleine propriété, vous acquérez ici le droit de percevoir les loyers pour une durée limitée (souvent entre 5 et 12 ans) et vous ne bénéficierez pas d’éventuelles revalorisations des parts. Une fois la durée expirée, vous ne détenez plus aucun actif. L’usufruit de SCPI présente un rendement plus élevé et est « cash-flow positif », c’est-à-dire que les loyers perçus sont supérieurs à l’investissement initial. Cela s’explique par le fait qu’à la fin de la durée (limitée) de l’usufruit, vous ne détenez aucun actif contrairement à une détention en pleine propriété. Pour des raisons fiscales :

• La SCI à l’IS permet de déduire un amortissement calculé sur la durée de vie de l’usufruit, ce qui diminue fortement le revenu imposable ;
• La détention en direct impliquerait une fiscalité lourde au titre des revenus fonciers.

Comme vu précédemment, la SCI à l’IS va générer peu ou pas de résultat comptable grâce à l’amortissement constaté chaque année, bien qu’elle génère des flux de trésorerie positifs. Toutefois, en l’absence de résultat comptable, il n’est pas possible de distribuer des dividendes et donc la trésorerie générée va être « bloquée » au sein de la SCI.
Dans le cas d’une SCI qui détiendrait déjà un bien locatif avec des « cash-flows négatifs » (c’est-à-dire pour lequel un apport complémentaire est nécessaire chaque mois pour rembourser l’emprunt), la trésorerie générée par l’usufruit de SCPI pourra être utilisée pour contribuer au remboursement de l’emprunt. En acquérant de l’usufruit de SCPI, et potentiellement en souscrivant un second emprunt, vous ajoutez un levier supplémentaire à votre investissement, et donc un risque supplémentaire. Le montage est très sensible au taux des loyers versés par la SCPI, qui, comme pour tout investissement immobilier, n’est pas garanti.