La location via une SCI soumise à l’IS, pour réinvestir en limitant la fiscalité
Les avantages
- La possibilité de réinvestir les fonds en limitant le frottement fiscal ;
- Un régime fiscal des revenus locatifs plus favorable que celui des personnes physiques ;
- De meilleures conditions bancaires grâce à la communauté des actionnaires ;
- Une structure juridique recommandée pour l’achat à plusieurs et pour les successions.
Les inconvénients
- Les obligations juridiques, comptables et fiscales sont complexes et peuvent nécessiter de faire appel à un expert-comptable ;
- Le coût de création de la SCI qui s’élève à environ 250€ sans conseil ou 1000€ avec conseil ;
- Un régime fiscal des plus-values immobilières moins favorable que celui des particuliers.
Le principe
Une Société Civile Immobilière (SCI), créée par au moins 2 actionnaires, est propriétaire du bien loué. Il est nécessaire qu’elle ait opté pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Dans le cas contraire, les actionnaires seront directement imposés suivant le régime fiscal des personnes physiques (voir la
location nue et la
location meublée)
et ne bénéficieront donc pas du régime fiscal plus favorable des sociétés.
Le bon plan
La SCI doit être créée avant la transaction afin de souscrire elle-même l’emprunt et d’acquérir elle-même le bien. Si vous créez la SCI en y apportant le bien immobilier que vous avez acquis à titre personnel, vous paierez une nouvelle fois des frais de mutation !
La fiscalité
Impôt sur les sociétés (IS)
Le régime fiscal de l’IS ouvre la possibilité de déduire chaque année un amortissement. Cet amortissement est calculé en fonction de la valeur des biens immobiliers et mobiliers, ainsi que leur durée de vie estimée (exemple : entre 40 et 100 ans pour l’immobilier et entre 3 et 7 ans pour le mobilier). Toutefois, l’avantage fiscal lié aux amortissements n’est pas définitivement acquis : ils réduiront la valeur d’acquisition du bien lors du calcul de la plus-value de cession.
Le taux d’IS est de 15% jusqu’à 38120€ de bénéfices et 28% au-delà (taux en vigueur en 2020).
Contribution sur les revenus locatifs (CRL)
La location via une SCI soumise à l’IS est soumise à la contribution annuelle sur les revenus locatifs qui s’élève à 2,5% des loyers bruts perçus.
Distribution de dividendes
La distribution de dividendes est possible en cas de génération de réserves distribuables. Elle est imposée soit à un taux forfaitaire de 30% (« flat tax » comprenant 12,8% d’impôts sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, taux en vigueur en 2020) soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17.2%).
Le bon plan
Réinvestissez les bénéfices directement depuis la SCI et évitez la fiscalité sur les dividendes !
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